Управление коммерческой недвижимостью в составе ЗПИФ
UrbanRent выступает операционным партнёром по Property Management и Asset Management недвижимости: помогает собственникам и лицензированным управляющим компаниям выстроить работу с коммерческой недвижимостью в составе закрытого паевого инвестиционного фонда в Москве и Московской области.
Мы отвечаем за экономику объекта: поиск и анализ помещений, арендаторов, арендный поток, вакантность, эксплуатацию, повышение дохода и подготовку актива к продаже. Управлением самим фондом, его паевыми документами и функциями лицензированной УК не занимаемся.
Кому подходит управление недвижимостью в составе ЗПИФ
Подключаемся к уже работающему фонду, проекту на стадии формирования или отдельному объекту, который собственник планирует передать в ЗПИФ.
ЗПИФ уже сформирован
Нужен оператор для существующих объектов, чтобы стабилизировать арендный поток, снизить вакантность и снять с собственника ежедневную операционную нагрузку.
Фонд находится на стадии формирования
До приобретения первого объекта важно заранее определить требования к активу, бюджет эксплуатации, порядок отчётности и взаимодействия участников.
Собственник переводит объект в ЗПИФ
Передача недвижимости в фонд меняет структуру владения, но не отменяет работу с арендаторами, ставками, расходами и техническим состоянием здания.
Лицензированной УК нужен партнёр по объекту
UrbanRent берёт на себя коммерческое и операционное управление недвижимостью, а УК сохраняет функции доверительного управления фондом.
Финансовое управление фондом и управление недвижимостью — разные задачи
ЗПИФ работает в регулируемой структуре. Поэтому на старте важно не смешивать функции: лицензированная УК отвечает за фонд, а операционный партнёр — за результат конкретного объекта.
Управляет фондом
- доверительное управление имуществом фонда;
- правила доверительного управления и взаимодействие с участниками;
- сделки и юридические действия в пределах полномочий;
- нормативная отчётность и расчёт стоимости чистых активов;
- взаимодействие со специализированным депозитарием;
- соблюдение требований законодательства и документов фонда.
Управляет недвижимостью
- поиск и коммерческий анализ объектов в Москве и МО;
- проверка арендного потока, договоров и расходов;
- работа с арендаторами, ставками и вакантными площадями;
- контроль платежей, задолженности и индексации;
- эксплуатация, подрядчики и бюджет объекта;
- рост NOI, стабилизация актива и подготовка к продаже.
Важное ограничение. UrbanRent не является лицензированной управляющей компанией ПИФ и не предлагает доверительное управление фондом. Конкретный порядок подписания договоров, расчётов и согласований определяется правилами фонда, договором с УК и соглашением с UrbanRent.
Как управляем активом ЗПИФ от поиска до продажи
Собираем единую рабочую систему вокруг объекта и передаём лицензированной УК понятные данные для принятия решений.
Поиск объекта
Ищем активы под инвестиционную стратегию, класс, локацию, бюджет и требуемую доходность.
Анализ до покупки
Проверяем аренду, ставки, договоры, расходы, вакантность, конкурентов и потенциал NOI.
Сопровождение приобретения
Участвуем в коммерческой части переговоров и готовим объект к переходу под управление.
Приём объекта
Формируем реестр договоров и арендаторов, график индексаций, бюджет, план вакансии и KPI.
Операционное управление
Работаем с арендаторами, платежами, продлениями, ротацией, эксплуатацией и подрядчиками.
Рост NOI
Снижаем простой, корректируем ставки и состав арендаторов, оптимизируем расходы без потери качества.
Техническая эксплуатация
Контролируем инженерные системы, клининг, охрану, благоустройство и эксплуатационный бюджет.
Подготовка к продаже
Стабилизируем поток, готовим документы и коммерческие материалы, сопровождаем переговоры с покупателями.
Управляем объектом через показатели, а не через отдельные поручения
По каждому объекту фиксируем план, факт и динамику. Это позволяет собственнику и УК видеть не только текущую работу, но и влияние решений на стоимость актива.
Доход объекта после операционных расходов. Показывает результат управления без обслуживания долга.
Контролируем свободные площади, сроки простоя и план их заполнения.
Сопоставляем начисления и фактические поступления по каждому арендатору.
Оцениваем устойчивость потока и готовность объекта к продаже.
Планируем и проверяем затраты на содержание объекта и общих зон.
Отдельно планируем крупные работы и оцениваем их влияние на доходность.
В отчёте также: собираемость платежей, дебиторская задолженность, средняя ставка, ближайшие индексации, статус переговоров и оценка влияния операционных улучшений на стоимость объекта.
С какими объектами работаем в Москве и Московской области
Можно подключиться на любом этапе жизненного цикла фонда
Подключаемся к задаче, которая актуальна сейчас, и при необходимости расширяем объём работ по мере развития актива.
Требования к объекту и операционная модель.
Коммерческий анализ и отбор активов.
Проверка и сопровождение перехода.
Заполнение площадей и настройка потока.
Ежедневное управление и контроль KPI.
Ставки, расходы, арендаторы и NOI.
Подготовка объекта к выходу.
Работаем с вашей лицензированной УК
UrbanRent встраивается в действующую структуру, а не создаёт параллельный контур управления фондом.
Интегрируемся в текущие процессы
Согласуем полномочия, формат отчётности, порядок согласований и показатели объекта. Отчитываемся перед УК и собственниками в установленном формате.
Помогаем описать операционную модель
Формируем требования к работе с недвижимостью и участвуем в обсуждении с профессиональными участниками рынка. Решение о выборе УК остаётся за собственником.
Как выглядит отчётность по объектам
Ежемесячный отчёт собирает финансовые и операционные данные в одном месте.
Пример отчёта предоставляем по запросу, если он относится к задаче клиента и может быть раскрыт. На странице не размещаем непроверенные показатели и вымышленные кейсы.
Стоимость управления недвижимостью ЗПИФ
Рассчитываем стоимость после понимания объекта, состава работ и требуемого уровня вовлечённости.
- количество, площадь и стоимость объектов;
- число арендаторов и сложность договоров;
- объём коммерческого управления и эксплуатации;
- необходимость работы с подрядчиками;
- инвестиционная стратегия: владение или подготовка к продаже;
- периодичность отчётности и показатели вознаграждения.
Частые вопросы об управлении недвижимостью ЗПИФ
UrbanRent является управляющей компанией ЗПИФ?
Нет. UrbanRent управляет коммерческой недвижимостью и работает как операционный партнёр. Доверительное управление фондом осуществляет лицензированная УК, которая отвечает за функции, предусмотренные законом и документами фонда.
Можно ли работать с нашей действующей УК?
Да. Это стандартная модель: согласуем объём полномочий по объекту, порядок согласований и отчётность. Менять управляющую компанию фонда не требуется.
Кто получает арендные платежи?
Деньги поступают по структуре фонда и порядку, установленному лицензированной УК и документами фонда. UrbanRent контролирует начисления и платёжную дисциплину, но не подменяет расчётный контур фонда.
Кто подписывает договоры аренды?
Порядок зависит от правил фонда, договора доверительного управления и согласованных полномочий. UrbanRent готовит коммерческие условия и ведёт переговоры в установленном объёме, а юридическое оформление выполняется уполномоченным лицом.
Поможете найти объект для ЗПИФ?
Да, выполняем поиск и коммерческий анализ объектов в Москве и МО под заданную стратегию. Юридическую структуру приобретения и включения актива в фонд определяет лицензированная УК вместе с профильными консультантами.
Можно ли подготовить объект фонда к продаже?
Да. Стабилизируем арендный поток, приводим в порядок данные по объекту, готовим коммерческие материалы и сопровождаем переговоры совместно с лицензированной УК и участниками сделки.
С какими объектами работаете?
С коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области: стрит-ритейлом, торговыми объектами, бизнес-центрами, офисами, складами, отдельно стоящими зданиями и имущественными комплексами.
Можно ли привлечь вас только для одного объекта?
Да. Можно начать с аудита и настройки операционной модели одного объекта, а затем расширить работу до полного цикла управления или подготовки к продаже.
Обсудить операционную модель вашего ЗПИФ
Расскажите об объекте, стадии проекта и выбранной УК. Определим, где заканчивается зона ответственности фонда и начинается операционное управление недвижимостью.