Управление арендаторами: брокеридж, контроль и ведение договоров
Стабильный
поток арендаторов
Связаться с нами
Основные задачи управления
Эксплуатация и техническое обслуживание
  • Kонтроль работы инженерных систем (электроснабжение, вентиляция, отопление, водоснабжение);
  • Регулярное техническое обслуживание и профилактика оборудования;
  • Oрганизация ремонта и модернизации систем здания.
Работа с арендаторами
  • Поиск и привлечение новых арендаторов;
  • Сопровождение договоров аренды;
  • Решение текущих вопросов и поддержка арендаторов.
Финансовое управление
  • Контроль доходов и расходов объекта;
  • Оптимизация операционных затрат;
  • Подготовка финансовой отчетности для собственника.
Административное управление
  • Организация работы службы ресепшн и охраны;
  • Контроль клининга и благоустройства территории;
  • Обеспечение соблюдения правил эксплуа
Стабильный
поток арендаторов
Рост доходности
объекта
Снижение операционных
расходов
Профессиональный контроль
всех процессов
Наш
подход
Мы применяем комплексный и системный подход к управлению бизнес-центрами: анализируем потребности арендаторов, оптимизируем эксплуатационные процессы и внедряем современные решения для повышения эффективности недвижимости Наша задача — сделать бизнес-центр удобным для арендаторов и максимально прибыльным для собственника.

Коммерческое управление арендными отношениями

Управление арендаторами: брокеридж, контроль и ведение договоров

Пустующие площади — прямые потери собственника. Но заполненный объект без системного управления тоже теряет деньги: ставки не индексируются, договоры не защищают собственника, дебиторка копится, а ротация арендаторов создаёт незапланированные простои.

UrbanRent закрывает весь жизненный цикл арендатора: поиск и скоринг, согласование условий, юридическое сопровождение договора, контроль платежей, удержание и претензионную работу при нарушениях.

01 Скоринг

Проверяем юридическое лицо, финансовую устойчивость, судебную историю и соответствие профиля концепции объекта.

02 Договор

Фиксируем обеспечение, индексацию, каникулы, штрафы, порядок передачи и условия возврата помещения.

03 Платежи

Контролируем счета, сроки оплаты, пени, дебиторскую задолженность и претензионную работу.

04 Вакантность

Заранее ведём продления и запускаем поиск замены сразу после сигнала о возможном выходе арендатора.

Модели работы

Три юридические рамки для работы с УК

Модель взаимодействия определяет, кто заключает сделки, как распределяются риски и какой уровень контроля остаётся у собственника.

Агентский договор

УК действует от имени и за счёт собственника.

Сделки заключает собственник.

Субаренда

УК берёт объект в аренду и передаёт площади арендаторам.

Сделки заключает УК.

Доверительное управление

Управляющий действует в интересах учредителя управления по правилам главы 53 ГК РФ.

Сделки заключает управляющий от своего имени.
Жизненный цикл арендатора

Из чего состоит управление отношениями с арендаторами

Высокий NOI формируется не одной удачной сделкой, а дисциплиной на каждом этапе: от отбора арендатора до возврата помещения.

01

Брокеридж и tenant mix

Отбираем арендаторов не «по ощущениям», а по сроку существования компании, выручке, судебной истории, кредитной нагрузке, репутации и готовности предоставить обеспечение.

02

Юридическая защита

Закладываем в договор обеспечительный платёж или банковскую гарантию, штрафы за досрочный выход, индексацию, условия rent-free period, улучшения и акт передачи.

03

Финансовый контроль

Выставляем счета, отслеживаем оплаты, начисляем пени, фиксируем просрочки и запускаем претензионную работу в первые дни нарушения.

04

Удержание и ротация

Следим за удовлетворённостью арендаторов, техническими жалобами и продлением договоров. При выходе арендатора сразу открываем поиск замены.

Договор аренды

Что должно быть зафиксировано до подписания

Слабый договор превращает заполненный объект в источник будущих споров. Критичные условия лучше согласовать до въезда арендатора, а не после первой просрочки.

  • Обеспечение: обеспечительный платёж или банковская гарантия.
  • Индексация: ИПЦ, фиксированный процент или смешанная формула.
  • Досрочный выход: штраф или формула компенсации.
  • Арендные каникулы: срок, условия и защита от быстрого расторжения.
  • Улучшения: что можно делать, кто оплачивает и компенсируется ли стоимость.
  • Передача помещения: акт и дефектная ведомость на входе и выходе.
  • Регистрация: долгосрочные договоры аренды здания или сооружения от одного года требуют государственной регистрации по п. 2 ст. 651 ГК РФ.
CAM и расходы

Что входит в операционные расходы объекта

Для БЦ и ТЦ важно заранее определить, какие расходы включены в ставку, а какие компенсируются отдельно.

Уборка общих зон Охрана и безопасность Коммунальные услуги Инженерное обслуживание Вознаграждение УК Администрирование платежей

Условия Triple Net в российской практике нужно описывать в договоре особенно аккуратно: прямого универсального аналога западной конструкции NNN в российском праве нет, поэтому состав компенсируемых расходов фиксируется отдельно.

FAQ

Частые вопросы собственников

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Да, если речь идёт об аренде здания или сооружения на срок не менее одного года. По п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор считается заключённым с момента государственной регистрации.

Чем обеспечительный платёж отличается от банковской гарантии?

Обеспечительный платёж — деньги арендатора на счёте арендодателя. Банковская гарантия — обязательство банка выплатить сумму по требованию арендодателя при нарушении условий договора.

Что такое арендные каникулы?

Это период, когда арендатор занимает помещение, но не платит аренду или платит только операционные расходы. Чтобы каникулы не стали потерей, договор должен содержать компенсацию при досрочном выходе.

Как рассчитывается NOI?

NOI = валовый арендный доход минус операционные расходы без учёта амортизации и обслуживания долга. Это базовый показатель доходности коммерческого объекта.

Что делать, если арендатор систематически не платит?

Фиксировать просрочку, направлять претензию, начислять пени, использовать обеспечение и при необходимости переходить к расторжению и взысканию через арбитраж.

Хотите понять, сколько объект теряет на вакантности и слабых договорах?

Подготовим первичный расчёт коммерческой концепции: текущая ставка, структура договоров, потенциал индексации, риски дебиторки и рост NOI.

Получить консультацию
обратная связи

Наша миссия
Сделать владение коммерческой недвижимостью максимально прибыльной и удобной собственнику. Мы прозрачно выполняем всю работу – Вы получаете прибыль.
Остались вопросы?
С радостью вас проконсультируем!
Наши менеджеры свяжутся с вами для обсуждения всех интересующих вопросов.