Продажа коммерческой недвижимости в Москве и МО

Оцениваем, готовим и продаём коммерческие объекты с юридической проверкой и сопровождением сделки.

Сопровождение продажи коммерческого объекта

Продажа коммерческой недвижимости в Москве и Московской области — оценка, подготовка и сделка под ключ

Мы продаём коммерческую недвижимость в Москве и Московской области: офисы, торговые помещения, склады, отдельно стоящие здания и встроенные помещения свободного назначения. Работаем с собственниками напрямую — от первичного аудита объекта до получения денег на счёт.

По данным Коммерсанта, 2024 год стал рекордным по объёму инвестиций в российскую коммерческую недвижимость: по оценке IBC Real Estate, инвесторы вложили 1,16 трлн руб. Это подтверждает спрос на качественные объекты, но не отменяет главного: покупатели платят за понятную экономику, чистые документы и правильно подготовленную сделку.

Состав услуги

Что входит в услугу по продаже коммерческой недвижимости

Когда мы берём объект в работу, собственник получает не “размещение объявления”, а управляемый процесс из последовательных этапов. Каждый этап должен приближать объект к сделке: устранить риск, повысить доверие покупателя, подтвердить цену или ускорить переговоры.

Полный цикл сделки — от аудита до регистрации перехода прав

Проверяем объект, оцениваем рыночный диапазон, готовим материалы, запускаем продвижение, проводим показы, ведём переговоры и сопровождаем регистрацию перехода права.

Аудит объекта и юридическая проверка (due diligence)

Смотрим выписку ЕГРН, документы-основания, обременения, аренду, залоги, аресты, техническую документацию и соответствие фактических границ кадастровым данным.

Оценка рыночной стоимости

Для доходных объектов считаем ставку капитализации, для свободных помещений сравниваем аналоги, состояние, локацию, целевой профиль покупателя и ожидаемый торг.

Маркетинг, показы и переговоры

Готовим презентацию объекта, размещаем на профильных площадках, работаем с базой покупателей, организуем показы и ведём переговоры до согласования условий.

Типы объектов

Какие объекты мы продаём

Работаем с коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области. Срок продажи зависит от ликвидности, цены, состояния документов, арендатора и готовности собственника к реалистичному торгу.

Офисы класса A и B+ Офисы класса B- и C Стрит-ритейл ПСН Отдельно стоящие здания Склады и производство Торговые центры Готовый арендный бизнес Объекты под редевелопмент

Ориентировочные сроки продажи по типам объектов не публикуем как рыночную статистику: такие данные зависят от выборки и методики. На практике срок определяется ценой, документами, качеством арендатора, состоянием объекта и глубиной спроса в конкретной локации.

Границы работы

Что НЕ входит в услугу

Границы нужно проговорить до старта, чтобы на сделке не возникло неожиданностей. Мы сопровождаем процесс продажи, но часть расходов и специальных работ остаётся за собственником или профильными специалистами.

Технические документы

Если технический паспорт БТИ или технический план устарел или отсутствует, его заказывает собственник. Мы помогаем понять, что именно требуется и когда документ нужен для сделки.

Нотариальное удостоверение

Нотариус оплачивается отдельно, если сделка требует нотариальной формы по закону, по составу собственников или по соглашению сторон.

Госпошлины и регистрационные расходы

Оплата пошлин и связанных регистрационных расходов определяется условиями сделки. На практике эти расходы фиксируются в договорённостях сторон заранее.

Налоговая оптимизация

Мы даём общие ориентиры, но структуру налогов по конкретной сделке должен проверять налоговый консультант или юрист продавца.

Кому подходит

Кому подходит продажа через агентство

Агентство полезно не потому, что собственник не может разместить объект сам. Смысл в другом: правильно оценить объект, подготовить документы, выйти на квалифицированных покупателей и не потерять деньги на переговорах.

Когда продажа через агентство выгоднее самостоятельной

Если объект стоит значимых денег, имеет арендатора, требует проверки документов или продаётся инвестору, ошибка в цене и условиях сделки может стоить дороже комиссии.

Какие объекты продаются быстрее всего

Быстрее реагирует спрос на объекты с первой линией, понятным арендатором, достаточной электрической мощностью, парковкой, разгрузкой и чистыми документами.

Когда продажа откладывается на 12+ месяцев

Заниженная арендная ставка в долгом договоре, незаконная перепланировка, дефицит мощности, залог, арест или завышенная цена выхода могут надолго заблокировать сделку.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа возможна, но требует времени на показы, переговоры, юридическую подготовку, проверку покупателя и контроль регистрации.

Ликвидность

Какие объекты продаются быстрее всего

Ликвидность — это не только адрес. Покупатель смотрит на возможность использовать объект, пересдать его, подтвердить доходность и выйти из инвестиции без сильного дисконта.

Первая линия и видимый вход Действующий арендатор Рыночная ставка аренды Достаточная мощность Парковка или разгрузка Понятный статус документов Высота и планировка Отсутствие обременений Реалистичная цена

Не публикуем универсальные проценты дисконта между первой и второй линией: разница зависит от трафика, района, назначения помещения и профиля покупателя. Но для стрит-ритейла видимость, вход и поток остаются критичными.

Проблемы продажи

Когда продажа откладывается на 12+ месяцев

Долгая экспозиция почти всегда имеет причину. Если объект “висит”, рынок начинает воспринимать его как проблемный, и дальнейший торг становится жёстче.

Долгосрочная аренда ниже рынка

Если арендатор платит заметно ниже рынка, а договор нельзя быстро пересмотреть, инвестор снижает цену объекта. Такой арендный поток не выглядит преимуществом.

Несоответствие документов

Расхождения между фактическим состоянием, БТИ и ЕГРН становятся основанием для торга или отказа. Лучше устранить проблему до выхода на рынок.

Недостаточная мощность

Для торговли, общепита, производства и склада мощность часто важнее отделки. Если подключение не подтверждено, покупатель закладывает риск и сроки подключения.

Обременение

Залог, арест или сложные права третьих лиц требуют понятной схемы снятия. Без неё покупатель либо уходит, либо требует существенных гарантий.

Этапы

Как мы работаем — этапы продажи

Продажа начинается не с объявления. Сначала нужно понять, можно ли объект безопасно продавать, по какой цене его выводить и какие замечания нужно устранить до первого серьёзного покупателя.

01 Аудит

Проверяем документы, обременения, аренду, техническое состояние и риски, которые могут сорвать сделку.

02 Оценка

Определяем рыночный диапазон, ставку капитализации для доходных объектов и стратегию торга.

03 Подготовка

Готовим фотографии, презентацию, документы, описание, аргументы по цене и ответы на вопросы покупателей.

04 Экспозиция

Размещаем объект на площадках, работаем с базой покупателей, инвесторами и профильными брокерами.

05 Переговоры

Организуем показы, собираем обратную связь, ведём торг и согласуем условия предварительного договора.

06 Регистрация

Сопровождаем договор, расчёты, подачу документов и получение продавцом денежных средств.

Проверка объекта

Этап 1 — Аудит объекта и юридическая проверка (due diligence)

Аудит нужен не для формальности. Его задача — найти вопросы, которые покупатель всё равно задаст на проверке, и решить их до того, как они станут причиной жёсткого торга или отказа от сделки.

Что проверяем по документам

Выписку из ЕГРН, правообладателя, ограничения, аресты и залоги.
Правоустанавливающие документы и историю переходов права.
Договоры аренды, дополнительные соглашения и обеспечительные платежи.
Согласия, корпоративные одобрения и полномочия подписантов.

Что проверяем по объекту

Соответствие площади, планировки и фактического состояния техническим документам.
Наличие перепланировок, которые нужно узаконить или раскрыть покупателю.
Инженерные параметры: мощность, вентиляцию, доступ, погрузку, состояние входной группы.
Факторы, которые влияют на профиль покупателя и будущий торг.

Критичные замечания

Критичные замечания блокируют сделку или требуют отдельной схемы: арест, спор о праве, неснятый залог, невозможность подтвердить полномочия продавца, незаконная перепланировка с серьёзными последствиями.

Устранимые замечания

Устранимые замечания не всегда мешают продаже, но влияют на цену и переговоры: устаревший техпаспорт, недостаток документов по аренде, слабые фотографии, неполная информация по коммунальным платежам.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации. Правовую основу сделки регулируют ст. 550–551 ГК РФ.

Оценка

Этап 2 — Оценка и ценообразование

Коммерческая недвижимость оценивается не так, как квартира. Для инвестора объект — это денежный поток и риск, поэтому цена зависит от арендатора, договора, расходов, ставки капитализации и ликвидности.

Доходный подход

Применяется для объекта с арендатором. Цена рассчитывается через чистый операционный доход и рыночную ставку капитализации. По данным Коммерсанта, в 2024 году ставка капитализации торговых центров в Москве составила около 13%.

Сравнительный подход

Смотрим аналоги в продаже, но учитываем, что цена в объявлении не равна цене сделки. Важны срок экспозиции, состояние документов, качество арендатора и готовность продавца к торгу.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость влияет на налоги, но не равна рыночной цене. ФНС отдельно поясняет, что кадастровая стоимость используется для расчёта налоговой базы по ряду имущественных налогов.

Стратегия цены

Слишком высокая цена выхода увеличивает срок продажи и ослабляет позицию продавца. Слишком низкая — приводит к прямой потере денег. Нужен диапазон и сценарий торга.

Почему цена объявления не равна цене сделки

В коммерческой недвижимости покупатель почти всегда проверяет объект через собственную финансовую модель. Если модель не подтверждает цену, он не “уговаривается”, а либо торгуется, либо уходит к альтернативе.

Как готовим объект к оценке покупателя

Показываем арендный поток, расходы, договоры, состояние документов, возможности использования и ограничения. Чем меньше неизвестных у покупателя, тем меньше оснований для дисконта.

Подготовка

Этап 3 — Подготовка и экспозиция

Подготовка объекта к продаже — это не только фотографии. Покупатель должен быстро понять, что продаётся, какие документы есть, как объект зарабатывает или может зарабатывать, и почему цена обоснована.

Предпродажная подготовка

Устраняем явные дефекты презентации: мусор, плохой свет, неактуальные планы, неготовые документы, отсутствие информации по аренде и коммунальным платежам.

Презентационные материалы

Готовим описание, фотографии, планировки, финансовые параметры, сильные стороны объекта и ограничения, которые лучше раскрыть сразу, чем объяснять после возражений покупателя.

Каналы продвижения

Используем профильные площадки, брокерское сообщество, прямую коммуникацию с инвесторами и покупателями под собственный бизнес. Для дорогих объектов важна не массовость, а качество контактов.

Обратная связь рынка

Если покупатели задают один и тот же вопрос или постоянно торгуются по одному основанию, это сигнал. Мы фиксируем обратную связь и корректируем подачу или стратегию цены.

Переговоры

Этап 4 — Переговоры и сделка

На финальной стадии цена часто меняется не из-за “жадности покупателя”, а из-за найденных рисков. Поэтому переговоры должны опираться на документы и заранее подготовленные ответы.

Задаток или аванс

Фиксируем, что именно вносит покупатель, какие условия должны быть выполнены до сделки, в каких случаях сумма возвращается и что считается отказом стороны.

Расчёты

Согласуем безопасную схему расчётов: аккредитив, банковская ячейка или иной механизм, который защищает продавца и покупателя на период регистрации перехода права.

Снятие обременений

Если объект в залоге, сначала строится понятная схема погашения и снятия ограничения. Покупатель должен видеть, как именно объект станет чистым.

Акт передачи

Фиксируем состояние объекта, ключи, документы, имущество, показания счётчиков и порядок перехода отношений с арендаторами или управляющей компанией.

Цена услуги

Стоимость услуг — от чего зависит цена

Комиссия и формат работы зависят от стоимости объекта, ликвидности, наличия арендатора, сложности документов, необходимости эксклюзивного продвижения и объёма сопровождения сделки.

Комиссия агентства: стандартные ставки и кто платит

Комиссия согласуется на старте и фиксируется в договоре. Не публикуем универсальную таблицу ставок как обязательный тариф: итог зависит от объекта, формата мандата и трудоёмкости сделки.

Дополнительные расходы продавца

Технические документы, нотариальное удостоверение, снятие обременений, налоговые консультации и подготовительные работы оплачиваются отдельно, если они нужны для конкретной сделки.

Какие налоги платит продавец коммерческой недвижимости?

Для физического лица ФНС указывает прогрессивную шкалу НДФЛ при продаже недвижимости, если объект находился в собственности меньше минимального срока. Для юридического лица применяются правила налога на прибыль или спецрежима.

Когда стоимость услуг снижается

Условия можно обсуждать при эксклюзивном договоре, ликвидном объекте, повторном обращении, портфельной продаже или понятной сделке без сложной юридической подготовки.

ФНС поясняет, что доходы от продажи недвижимости у физических лиц облагаются НДФЛ по правилам, зависящим от срока владения, статуса резидента и характера объекта. Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налоговую модель нужно проверять отдельно до структурирования сделки.

Опыт

Почему нам доверяют — опыт и гарантии

Квалифицированные покупатели на рынке есть, но они не покупают “просто метры”. Они покупают понятную экономику, прогнозируемые риски и документы, которые выдерживают юридическую проверку.

Цифры и факты

В 2024 году, по данным Коммерсанта, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость достигли 1,16 трлн руб. Это подтверждает активность рынка, но спрос концентрируется на объектах с понятной ценой и подготовленными документами.

Реальные примеры: что и как продали

Кейсы публикуем без точных процентов и неподтверждённых сроков, если нет документальной базы для раскрытия. В работе показываем собственнику логику: что исправили, как менялась позиция покупателя и почему цена стала обоснованной.

Работа с обременениями

Если объект в залоге или под арестом, заранее строим схему снятия ограничения и расчётов. Покупатель должен понимать, когда и как объект станет юридически чистым.

Письменная фиксация рисков

Замечания по объекту фиксируются до выхода на переговоры. Это помогает собственнику не терять цену из-за вопросов, которые можно было закрыть заранее.

Встроенный стрит-ритейл

Типовой сценарий: объект долго продаётся, потому что арендатор платит ниже рынка, а покупатель видит слабый денежный поток. Решение — проверить договор аренды, условия пересмотра ставки и честно позиционировать объект.

Отдельно стоящее здание

Здание без арендатора часто оценивается собственником по вложениям, а покупателем — через будущий доход. Иногда продажу нужно вести параллельно с поиском арендатора, чтобы актив стал понятнее инвестору.

Офис с обременением

Залог не всегда блокирует сделку, но требует заранее согласованной схемы с банком. Без такой схемы покупатель видит не объект, а юридическую неопределённость.

Портфельная продажа

При продаже нескольких объектов важно разделить их по ликвидности: часть можно продавать отдельно, часть — пакетом, а проблемные активы лучше готовить до выхода на рынок.

Вопросы

Частые вопросы

Как оценить стоимость коммерческой недвижимости перед продажей?

Для объекта с арендатором основной ориентир — доходный подход: чистый доход и ставка капитализации. Для свободных помещений важны аналоги, локация, состояние, назначение, документы и потенциальный профиль покупателя.

Что выгоднее — продать объект с арендатором или пустой?

Объект с рыночным арендатором обычно продаётся как готовый арендный бизнес и воспринимается инвестором лучше. Но если арендатор платит ниже рынка или договор содержит тяжёлые условия, пустой объект может быть сопоставим или даже интереснее.

Как быстро можно продать коммерческое помещение в Москве?

Срок зависит от цены, ликвидности, документов, арендатора и сегмента. Универсальный срок без аудита — рекламная догадка. Реалистичный срок можно назвать после проверки объекта и конкурентного окружения.

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости?

Выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ, технический паспорт или план, договоры аренды, согласия и корпоративные одобрения при необходимости. Договор купли-продажи недвижимости заключается письменно, переход права регистрируется в Росреестре по ст. 550–551 ГК РФ.

Нужно ли делать ремонт перед продажей?

Косметика и устранение явных дефектов помогают восприятию объекта. Капитальный ремонт “для красоты” чаще не окупается: покупатель коммерческой недвижимости считает свои планы использования и не всегда платит за чужую отделку.

Что выгоднее — эксклюзив или открытая продажа через всех брокеров?

Эксклюзив даёт агенту мотивацию вкладываться в подготовку и продвижение объекта. Открытая продажа может дать широкий охват, но часто приводит к разным ценам в объявлениях и снижает доверие покупателя.

Можно ли продавать объект с действующим арендатором?

Да, и часто это плюс. Но нужно проверить договор аренды, ставку, срок, обеспечительный платёж, условия расторжения и наличие прав арендатора, которые могут повлиять на сделку.

Что делать, если объект в залоге?

Нужно заранее согласовать с банком порядок погашения и снятия залога. В сделке обычно фиксируется, какая часть денег покупателя идёт на закрытие обязательств, а какая — продавцу.

Почему нельзя просто поставить цену выше и ждать?

Долгая экспозиция ухудшает восприятие объекта. Покупатели видят, что объект долго не продаётся, и начинают искать скрытую проблему или требовать больший дисконт.

Продайте объект по реальной цене — не ниже рынка

Проверим документы, рассчитаем рыночный диапазон, подготовим объект к экспозиции и сопроводим сделку до регистрации перехода права.

Обсудить продажу

Наша миссия

Сделать владение коммерческой недвижимостью максимально прибыльной и удобной собственнику. Мы прозрачно выполняем всю работу – Вы получаете прибыль.

Остались вопросы?

С радостью вас проконсультируем!
Наши менеджеры свяжутся с вами для обсуждения всех интересующих вопросов.