Требования пожарной безопасности к зданиям в 2026 году: практическое руководство для арендаторов и собственников

Пожарная безопасность коммерческого объекта зависит не только от наличия инженерных систем, но и от назначения помещений, проектных решений и ежедневной эксплуатации. В 2026 году вступили в силу отдельные новые своды правил, поэтому разграничение обязанностей между арендатором и собственником нужно проверять по конкретному объекту. Я — Иван Кузнецов, заместитель директора в UrbanRent, за плечами 8 лет работы в управлении коммерческой недвижимостью в ПАО «Калибр» и сертификация CPM. Ниже — практический разбор требований, документов и зон ответственности.

---

Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (ФЗ-123): что изменилось в 2026 году

Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» остаётся базовым документом, а конкретные требования раскрываются в сводах правил. В 2026 году вступили в силу отдельные новые СП, но они применяются не ко всем зданиям: область действия зависит от типа объекта, его высоты, систем защиты и вида работ. Поэтому новый документ нельзя автоматически переносить на любой офис или торговое помещение.

С 1 июня 2026 года действует СП 550.1311500.2026 «Здания высотные. Требования пожарной безопасности», утверждённый приказом МЧС России № 137 от 26 февраля 2026 года. Он применяется при проектировании, изменении функционального назначения, реконструкции, капитальном ремонте и техническом перевооружении зданий класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой более 75 м и общественных зданий высотой более 50 м (Росстандарт, МЧС России).

Для арендатора офиса в бизнес-центре высотой 40 м именно СП 550, как правило, не применяется по порогу высоты. Это не означает отсутствия других требований к системам защиты и проекту: применимые документы нужно определить по характеристикам конкретного здания и составу работ.

Отдельно 1 апреля 2026 года заработал СП 549.1311500.2026 «Многоквартирные жилые дома с применением конструкций из древесины и древесных материалов», утверждённый приказом МЧС России от 26 февраля 2026 года № 136 (МЧС России). Документ регулирует проектирование, строительство, капитальный ремонт и изменение функционального назначения секционных домов высотой от 5 до 15 м. Для коммерческой аренды прямого действия он не имеет, но показывает общий вектор: своды правил в 2026 году точечно дробятся по типам зданий, а не переписываются целиком.

Что это означает для действующих договоров аренды:

• само вступление в силу нового СП не означает автоматического применения именно этого документа к любому уже эксплуатируемому зданию;
• при реконструкции, капитальном ремонте, техническом перевооружении или смене назначения нужно определить применимые требования для конкретного вида работ и объекта. Не каждая такая работа требует экспертизы проектной документации — это зависит от состава работ и характеристик здания;
• для текущей эксплуатации по-прежнему важны Правила противопожарного режима, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 1479, а не только проектные своды правил.

Категории помещений по пожарной безопасности: как определить требования к объекту

Категории А, Б, В1–В4, Г и Д применяются к помещениям производственного и складского назначения. Помещения иного назначения по статье 27 ФЗ-123 на эти категории не подразделяются. Там, где категорирование требуется, его результат учитывают при выборе требований к системам защиты, ограждающим конструкциям и эксплуатации.

Офис нельзя автоматически отнести к категории В4 или Д: статья 27 ФЗ-123 регулирует категорирование помещений производственного и складского назначения. Для офисной части важны её функциональный класс, проектные решения, пожарная нагрузка и предусмотренные проектом системы защиты. Если в помещении появляются складская зона, производство, большое количество упаковки или иные горючие материалы, нужно проверить, меняются ли назначение помещения, проектные решения и, если применимо, его категория. Для помещений, которые подлежат категорированию, результат определяют по виду и количеству горючих веществ и материалов, их пожароопасным свойствам, объёмно-планировочным решениям и технологическим процессам (ст. 27 ФЗ-123, МЧС России).

Контртезис: категория и связанные с ней проектные решения не являются неизменными при любом сценарии эксплуатации. При смене назначения, технологии, состава или количества горючих материалов нужно проверить, сохраняется ли ранее определённый результат. Ограничение: такой расчёт и связанные с ним проектные решения должен готовить квалифицированный проектировщик в составе работ, для которых это требуется; самостоятельная оценка арендатора не заменяет проектную документацию. Вывод: при изменении профиля деятельности лучше провести проверку до начала работ, а не ждать проверки.

Из практики: на одном из объектов, которыми занималась моя команда, арендатор переоборудовал часть офиса под шоурум с упаковочным материалом без проверки проектных решений — при плановой проверке это стало основанием для предписания устранить нарушение, хотя формально видимых инженерных проблем на объекте не было. Такие изменения назначения помещения создают для арендатора отдельный риск наряду с нарушениями режима эксплуатации.

Основные правила противопожарного режима в здании для бизнеса

Правила противопожарного режима в здании — это набор повседневных операционных требований из Постановления Правительства РФ № 1479, а не разовых технических мероприятий. Сюда входят режимные мероприятия: запрет курения вне отведённых мест, порядок хранения и уборки горючих отходов, содержание эвакуационных путей свободными, регулярная проверка исправности дверей и указателей. По моему опыту, эти рутинные пункты нередко становятся предметом замечаний наряду с проверкой инженерных систем.

Разграничение обязанностей между собственником и арендатором — источник большинства конфликтов и штрафов, потому что договор аренды редко прописывает это детально.

Практическое правило: если в договоре аренды нет отдельного приложения с разграничением ответственности за пожарную безопасность — это не отменяет ответственности ни одной из сторон. По ст. 38 ФЗ № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» субъектами ответственности являются собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться им — то есть потенциально и арендодатель, и арендатор, в зависимости от того, чьи действия или бездействие образуют конкретный состав нарушения (КонсультантПлюс). Именно поэтому письменное разграничение зон ответственности в договоре — не формальность, а способ заранее снизить неопределённость при проверке.

Пожарные требования к офисам и торговым площадям в 2026 году

Требования пожарной безопасности к офису зависят от площади, категории помещения и этажности здания — единого порога «для всех офисов» не существует. Малый офис до 50 м² на первом этаже отдельного здания и торговый зал на 300 м² в четырёхэтажном ТЦ подчиняются принципиально разным требованиям к сигнализации и путям эвакуации.

Для торговых площадей требования часто оказываются более сложными из-за площади, числа людей и функционального назначения. Но по одной площади или формальному названию помещения нельзя утверждать, что достаточно переносных огнетушителей и автономных извещателей. Состав АПС, СОУЭ, АУПТ и других систем определяется проектом, обязательными требованиями и характеристиками конкретного здания.

Что нужно проверить на объекте:

• соответствие фактического назначения помещения и проектных решений документации здания;
• наличие и исправность систем, предусмотренных проектом (а не «средних требований по отрасли» — требования индивидуальны для конкретного здания);
• содержание путей эвакуации свободными от мебели, коробов, временных перегородок;
• наличие актуального плана эвакуации и журнала инструктажа.

Контртезис: небольшая площадь сама по себе не означает минимальный набор требований. Ограничение: офис на 15-м этаже бизнес-центра может зависеть от общих систем здания, но это не означает автоматического применения именно СП для высотных зданий — нужно проверить область действия конкретного документа. Вывод: оценивать требования нужно по совокупности характеристик: этажность, функциональный класс, назначение помещения, проектные решения и вид выполняемых работ.

Инструктаж по пожарной безопасности: виды и периодичность проведения в организации

В 2026 году порядок противопожарных инструктажей регулирует приказ МЧС России от 16 декабря 2024 года № 1120, действующий с 1 сентября 2025 года. Он предусматривает пять видов инструктажей: вводный, первичный на рабочем месте, повторный, внеплановый и целевой (официальная публикация приказа).

Вводный инструктаж проводят до начала работы с вновь принятыми сотрудниками, в том числе временными, командированными и прикомандированными лицами, а также с проходящими практическую подготовку или стажировку. Первичный инструктаж проводят до начала работы на месте тем, кто прошёл вводный, переведён в другое подразделение или получил новую для себя работу. За организацию обучения своих работников отвечает работодатель либо другое лицо, на которое возложена эта обязанность; это не означает, что собственник отвечает за работников арендатора.

Документы, которые должны быть в организации:

• приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность;
• программа проведения инструктажей (вводного и первичного);
• журнал регистрации инструктажа по пожарной безопасности с подписями;
• график проведения повторных инструктажей с учётом минимальной периодичности, установленной приказом № 1120.

Повторный инструктаж проводят не реже одного раза в год. Для объектов, где одновременно могут находиться 50 и более человек, объектов повышенной взрывопожароопасности, взрывопожароопасности или пожароопасности, а также для лиц, охраняющих объекты или имущество, установлен срок не реже одного раза в шесть месяцев.

Под эксплуатационным разрывом в этой статье я понимаю ситуацию, когда системы здания формально исправны, но персонал арендатора не обучен ими пользоваться — например, свежий огнетушитель есть, но сотрудники не знают порядок действий. Это рабочее наблюдение из практики, а не подтверждённая статистика МЧС, однако такой риск тоже нужно учитывать при подготовке объекта.

План эвакуации при пожаре: требования 2026 к оформлению и размещению

План эвакуации при пожаре — графический документ, показывающий пути движения людей к эвакуационным выходам из конкретного помещения или этажа. Он должен соответствовать действующим требованиям и фактической планировке объекта. При перепланировке, изменении маршрутов, выходов, перегородок или расстановки оборудования план нужно проверить и при необходимости актуализировать.

Требования к размерам и размещению

Формат, масштаб, место размещения и условные обозначения плана зависят от типа объекта и применимых нормативных документов. Не стоит считать универсальным правилом ни формат А3, ни размещение «у каждого выхода»: эти параметры нужно сверять с проектной документацией и требованиями для конкретного здания.

Как часто обновлять

План эвакуации нужно актуализировать при изменении расстановки мебели, перегородок, выходов или назначения помещений. Даже если документ физически размещён на стене, он создаёт риск замечаний, если не отражает фактическую планировку.

Какие документы требуются для организации противопожарных тренировок и проверок МЧС

Для организации противопожарного режима у небольшой организации могут потребоваться приказ о назначении ответственного, программы и журнал инструктажей, план эвакуации, инструкция о действиях персонала при пожаре и, если объект подпадает под критерии, декларация пожарной безопасности. Это не универсальный «пакет из пяти документов»: точный состав зависит от объекта, его систем, вида деятельности и распределения обязанностей между собственником и арендатором.

Декларация пожарной безопасности обязательна не для всех объектов. По статье 64 ФЗ-123 она составляется, в частности, для зданий и сооружений, для которых предусмотрена экспертиза проектной документации (с установленными законом исключениями), а также для зданий или частей зданий класса Ф1.1. Кто именно подаёт декларацию и нужно ли её уточнять, зависит от объекта и его изменений. Арендатору небольшого офиса обычно не нужно оформлять её самостоятельно, но стоит запросить у собственника копию, если декларация относится к зданию.

Правило готовности к проверке (авторский чек-лист): это практический список для предварительного аудита объекта, а не исчерпывающий нормативный перечень:

1. Приказ о назначении ответственного — действует для текущей организации и объекта.
2. Журнал инструктажа — содержит записи с соблюдением установленной для объекта периодичности.
3. План эвакуации — отражает текущую планировку помещения.
4. Огнетушители — в пределах срока перезарядки, доступ свободен.
5. Копия декларации пожарной безопасности здания (если применимо) — запрошена у собственника.

Важные детали

Факт: С 1 июня 2026 года действует СП 550.1311500.2026 «Здания высотные. Требования пожарной безопасности» для объектов и видов работ, указанных в области его применения. | Источник/уверенность: Росстандарт, МЧС России | Почему важно: сначала нужно проверить, попадает ли конкретный объект под СП, а затем — какие требования относятся к собственнику и арендатору.

Факт: СП 549.1311500.2026 утверждён приказом МЧС России от 26 февраля 2026 года № 136 и вступил в силу 1 апреля 2026 года. | Источник/уверенность: МЧС России | Почему важно: показывает темп обновления нормативной базы — своды правил дробятся по типам зданий, а не переиздаются целиком.

Факт: Документ регулирует секционные многоквартирные дома с деревянными конструкциями высотой от 5 до 15 м. | Источник/уверенность: МЧС России | Почему важно: прямого действия на обычную коммерческую аренду этот документ не имеет, но при работе с жилыми объектами и деревянными конструкциями его область применения нужно проверять отдельно.

Факт: Приказ № 1120 прямо включает во вводный инструктаж вновь принятых работников, временных работников, командированных и прикомандированных лиц, а также проходящих практическую подготовку или стажировку; для охраны объектов и имущества установлена отдельная периодичность повторного инструктажа. | Источник/уверенность: официальная публикация приказа МЧС № 1120 | Почему важно: список людей и периодичность нужно определять по статусу человека и характеристикам объекта, а не только по названию должности.

Ключевые характеристики

Ограничения

Эта статья не заменяет проектную и разрешительную документацию конкретного здания — функциональный класс, категория помещения там, где она требуется, класс конструктивной пожарной опасности и комплект систем определяются проектом и обязательными требованиями для конкретного объекта. Надёжной статистики по доле нарушений, количеству проверок или средним суммам штрафов именно за 2026 год в открытых источниках на момент подготовки материала недостаточно — приводить конкретные проценты и суммы без первоисточника было бы недобросовестно. Нормы оснащения огнетушителями зависят от назначения помещения, его категории, площади, класса пожара и других параметров — универсальной цифры «на всех» не существует. Разграничение ответственности между собственником и арендатором по КоАП РФ и профильным законам зависит от конкретного состава нарушения и обязанностей каждой из сторон — формулировки этой статьи об ответственности носят общий ориентировочный характер и не заменяют юридическую консультацию по конкретному спору.

Частые вопросы

Нужно ли устанавливать пожарную сигнализацию в небольшом офисе до 50 м²? Зависит от назначения помещения, класса функциональной пожарной опасности здания, этажности, проектных решений и обязательных требований, а не только от площади офиса. Малый метраж сам по себе не даёт права отказаться от предусмотренной проектом системы. В бизнес-центре арендатору нужно запросить сведения о составе и обслуживании общих систем, а не делать вывод по площади помещения.

Как часто нужно проводить перезарядку огнетушителей?

Точные интервалы и состав обслуживания устанавливаются паспортом изделия, документацией изготовителя и применимыми требованиями. Универсальный срок «раз в пять лет» для всех моделей указывать нельзя.

Что делать, если пришла внеплановая проверка МЧС? Первым шагом попросите предъявить документы, подтверждающие основание и предмет мероприятия, в порядке, установленном для данного вида контроля. Затем подготовьте приказ об ответственном, журнал инструктажа, план эвакуации и декларацию, если она применима. Не оформляйте документы «задним числом» во время проверки: это не заменяет соблюдение требований и может усугубить положение организации.

Можно ли использовать горючие материалы для отделки стен в коридоре? Не всегда. Для путей эвакуации и коридоров действуют ограничения по пожарной опасности материалов, назначению помещения, характеристикам здания и проектным решениям. Нельзя подбирать отделку только по классу С0–С3 или по общему правилу «всё должно быть негорючим»: допустимость конкретного материала нужно сверять с применимыми нормами и проектом. Открытый огонь и загромождение путей эвакуации недопустимы.

Кто платит за установку противопожарных дверей — арендатор или собственник? Ответ зависит от того, кому принадлежит противопожарная преграда, что предусмотрено проектом и кто выполнял работы. Если арендатор создаёт новый проём или меняет существующую преграду, он должен обеспечить соответствие работ требованиям проекта и закона; собственник отвечает за элементы здания в пределах своих обязанностей. Этот пункт стоит закрывать письменным приложением к договору, а не устной договорённостью.

---

Перед подписанием или продлением договора запросите у собственника копию декларации пожарной безопасности, если она применима, сведения о функциональном классе здания, проектных системах защиты и категории помещения, если для него требуется категорирование. Отдельно зафиксируйте в договоре, кто обслуживает общие системы, помещение, огнетушители и планы эвакуации. Это снижает неопределённость, но не отменяет обязанностей каждой стороны по закону и фактическим действиям.

---

Автор: Иван Кузнецов, Международный юридический институт — юриспруденция. CPM (Certified Property Manager) — Американская школа управления коммерческой недвижимостью. НИУ ВШЭ — программа «Управление коммерческой недвижимостью». ПАО «Калибр» Заместитель директора, 8 лет. · UrbanRent